Едва ли съществува жилищна сграда, в която има повече от пет имота с различни собственици и в която да няма проблеми около управлението на общите части, да няма спорове за разходите за поддържане и ремонт, за чистотата, входа и входната врата, за това кой да е домоуправител, как да се съберат парите за течащия покрив или наводнените мазета и т.н. Какво остава за входовете и сградите с по 20-30 отделни имоти с различни собственици.
Всички опити за регулиране на тези взаимоотношения през последните години се оказаха недостатъчни.
Само преди три-четири години правителството направи опит да доразработи нормативната база с промени в правилника за управлението, реда и надзора в етажната собственост (ПУРНЕС), чийто ефект е твърде спорен. Наскоро в публичното пространство бе пуснат проект за закон за етажната собственост, който да смени правилника, но чието дебатиране и приемане тепърва предстои и ще отнеме поне година-две.
Така или иначе, и в момента съществуват достатъчно текстове, правила и процедури, които е добре да знае всеки собственик на имот, намиращ се при условията на етажна собственост.
Едно от най-важните неща сред тях безспорно е общото събрание, защото то едновременно има големи правомощия, от една страна, и се събира изключително трудно, от друга.
Основните нормативни актове, които уреждат неговия статут, са Законът за собствеността (ЗС) и ПУРНЕС.
Според Закона за собствеността "управлението на общите части в сградата в етажна собственост и надзорът за изпълнение на задълженията на обитателите принадлежи на общото събрание на собствениците и на избрания от него управител или управителен съвет". Пак законът определя и че съразмерно с дела си в общите части всеки собственик е длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването на тези части, както и в полезните разноски, за извършване на които е взето решение от общото събрание.
Според ПУРНЕС всички поправки, подобрения и изменения в местата за общо ползване и по общите инсталации се извършват само по решение на общото събрание на етажната собственост. Последното може да приеме решение за опрощаване или за временно подпомагане от бюджета на финансово затруднени собственици за цялата или за част от сумата, която им е определена за покриване на одобрени разходи.
Събранието може при определени обстоятелства дори да извади от сградата собственик от имот.
Или иначе казано, общото събрание на собствениците е основният орган на управление на общите части в един вход на жилищен блок например.
То се свиква от управителя или управителния съвет. Събранието може да се свика и по искане на една пета от собствениците. Ако управителят или управителният съвет не направят това в седемдневен срок, инициаторите за провеждането на събранието имат право да го свикат.
Общото събрание се свиква чрез лични покани, които трябва да се връчат най-малко три дни преди датата, за която е насрочено, а в бързи случаи - най-малко 24 часа преди това. На отсъстващите поканата се счита връчена, когато се залепи на външната врата на тяхното жилище, ателие, гараж и др. Ако някои от собствениците живеят на друго място, то те се призовават чрез посоченото от тях лице, което живее в сградата. Ако няма такъв съсед за контакт, те се считат за призовани чрез залепената във входа покана.
В поканата за общото събрание трябва да се посочи задължително дневният ред. В него пък се вписва всеки въпрос, чието разглеждане някой собственик или друг обитател е поискал писмено от управителя или управителния съвет преди издаването на поканата.
Общото събрание взема решение, ако в заседанието участват лично или чрез представители най-малко три-четвърти от собствениците. Ако при първото свикване кворумът не се събере, събранието се отлага с 1 час, при същия дневен ред и се счита за законно колкото и съседи да присъстват.
Общото събрание взема решенията си с мнозинство повече от половината от присъстващите собственици.
В общото събрание собственикът на един или повече самостоятелни обекти (жилище, ателие, гараж и др.) има един глас. Пак един глас имат съпрузите, когато имотът е съпружеска имуществена общност.